至道按

此文是根据至道中国总经理曾远明先生在“第三届中国房地产创新模式大会”上的主题演讲整理。大会由全经联主办，9月11-12日于北京盛大举行，来自全国近企业家精英参加盛会。曾远明先生带来的4.0时代目的地创新模式分享，是城镇化和文旅地产模块的核心主题演讲之一。

过去旅游产业的发展分为1.0时代、2.0时代、3.0时代，对应的产业形态分别是观光型、休闲型、度假型，那4.0时代到底是什么？国家旅游局副局长前几天讲了一句话，他说4.0时代是文科融合、业态整合、产品复合。

消费的需求发展在升级变化，现在在呼唤新的令人向往的生活方式内容，这里面最重要的就是要体现新的物质文明和精神文明这两项内容。要植入的是客户的核心价值，没有这项核心价值就没有根本的黏性。

养生度假、教育游乐、健康养老、农业休闲、文化创意、运动娱乐这六个板块都会是我们结合旅游文化地产的内容。

但是过去的问题在哪里？

我们的观点是，旅游休闲地产往下一步最核心的是要变成目的地。

什么是目的地？

目的地就是要去到某一个地方的”需求“，我的目的很清楚，去到这个地方，一定会有我的收获。

总结下来，传统的方式注重的是客流量和成交量，以后注重的是粉丝数和重复率，这是硬指标；以前重视的是知名度和满意度，将来重视的是忠诚度、重复率，这是软指标。目的地经营，最核心的是社群经营、内容经营及场所经营。

“农业休闲+教育游乐+养生度假+健康养老”家庭度假四维目的地综合体，我认为很有可能成为4.0目的地时代的解决方案，这种模式特别适合远郊和旅游地的大型项目。

为什么是这个？

理由很简单，中国的家庭结构是“”结构，老人面临的是健康养老问题，中年人面临的是养生度假的问题，小孩子面临的是教育和游乐的问题，中国的家庭结构现在马上要变成“”了，马上放开二胎政策了，

强的客户黏性和强的目的地效应，将会直接影响我们的旅游目的地解决方案。

这里面要形成四个维度的目的地

我们的农业休闲目的地，包括：有机农园种植体验、动物农庄亲宠体验、养生厨房、有机餐饮、手工作坊、培训课程、创意产品等。

我们合作的现代农业公司，就农业的问题有三个解决方案，分别形成植入社区米服务半径的都市农业、离城市50公里的休闲农业（即农业休闲目的地）、公里的原乡农业三种业态，三者之间进一步有机联动。

教育目的地怎么做？我们的解决方案是体验式教育游乐目的地。

这一块我们是万科的教育合伙人，我会具体讲这个案例。这里面包括了教育上的测试、培训、娱乐式学习、活动游戏、竞赛、展示和检验。万科刚刚结束在三亚的万科教育博览会，几千个家庭项目的组织，成功的举办，它的年中业绩报告我待会儿告诉大家。

万科的逻辑是做什么呢？

要做社区营业、假日营地和城市营地，以后社区商业叫社区学校，城市商业叫做城市学校，假日度假的目的地叫假日学校，以教育为核心串起这三种形态。

第三种是健康养生目的地的模式，用非医疗化、非侵入式健康养生与度假酒店管理体系，对传统酒店进行颠覆式的发展。

最知名的就是泰国的CHIVA-SOM项目，他们做到什么程度？

客户连续18年不间断地去那个地方，这是怎样的黏性，而且都是富人。大家看看下面这几个数字，我们现在的酒店投资回报率是多少？现在的会议度假酒店平均回报周期超过20年，甚至到30年，目的地健康度假村这个模式的投资回报周期是8-12年，原因只有一个，它的入住率超过75%，全年旺季达到%，淡季也达到50%——原因是客户回头率达到40%-60%——这就是健康目的地的标志。

它的核心只有一个，所有的人来这里就是为了健康而来，它卖的不是住宿，是融合度假享受极致体验的健康疗程套餐，并带来真实效果的健康改善，产生极强的口碑传播。

还有一个板块是健康养老目的地，我们现在推动的是不老精神和乐活颐养的理念，植入退休生活，我们都知道远郊项目和度假项目，特别是海南的项目，最核心的问题在哪里？

非假日、平日的时候没有人去，什么人才能去？一定是活跃长者、有钱有闲的退休人士，我们称之为“乐活一族”，这是最需要现在市场启动的一块，这也是我们为什么做养老要跳出养老做不老的根本原因。

我们今年在广州举办了第一届中国不老节，非常的火爆，报名参加我们不老节的活跃长者，最后一天基本都要限制入场、封锁现场。

家庭度假四维目的地综合体，四个维度，是一个有机的整体，彼此相互促进、互为支持，是一个非常适合远郊及旅游地大型项目的系统解决方案，实现跨界创新突破。

这四个目的地形成的四维目的地效果有没有成功的东西？

每一个板块都有成功的案例，我们现在正在组织这四个板块在一起，我今天讲其中两个模块，先讲一讲万科。龙头房企万科的教育怎么做？

大家知道万科的“八爪鱼战略”，有万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里、万科悦。

前段时间看财经报道，中期业绩出来了，暂且不说万科的中期业绩怎么样，《第一财经》的头条是郁亮把自己的女儿送到了万科自己办的学校——万科梅沙书院，他们做的国际学校。

万科已经成为中国内地最大的夏令营组织者，万科户外营地已经成为国内有能力提供属地服务的最大供应商。教育营地业务在广深区域试错成功，成为整个集团级的重点业务。户外营地是万科教育营地中最易产生现金流的板块模式，万科已经把户外营地独立出来，作为创新业务中最可能快速发展壮大的部分在全国大规模推广，万科计划到年3年内可以增长到20万家庭量。

我们之前给万科做过冬令营，做过夏令营，既在万科的度假商业里做过，也在万科的社区商业里面做过。即将到来的国庆节我们还要为万科做两场户外营地活动，上面这个是我们刚刚8月份在三亚给万科做的一个夏令营项目。

这是万科的案例，很精彩，我觉得我们要研究的是创新，我在万科身上看到一点，创新不是说出来的，一定要解决核心的问题，

房地产的创新结合运营的创新，一个是客户的黏性，一个是在客户黏性的基础上，如何能快速地进行规模化，这是两个核心指标。

第二个是健康目的地标杆案例，我们在海口落地了中国第一个健康目的地。你去到那里，对面坐的可能就是可口可乐的总裁，旁边的那个可能就是宾利的老板。我在那里还见到了靳羽西女士。这些都是他的客户。结合养生、度假，用非医疗、非侵入的方式，结合酒店的六大管理要素把它做起来。

一天从早晨7点排下来的课程和疗养的清单，每一个人、每一个小时都有令你很开心的疗程，整个过程好像是在玩，但是都是在养生、做健康管理，这是下午一直到晚上，这就是真正的健康养生目的地的项目。他不卖客房，只卖套餐，一天大概在美金左右，相当于0多块钱人民币，一天0多块钱，包吃、包住、包所有疗程，但是那边的人全年基本上特别是旺季基本是全满的，像泰国这么热的地方，我们把这个引到海口来，这是中国现在需要的，这是健康养生。这里面有三个核心内容，现在国内讲的健康管理跟所谓的养生结合，我们认为没有形成核心的黏性，原因在哪里？就是因为把三者之间的关系搞错了。

这三者必须要结合，项目的健康功能配套必须围绕三个层面一起设计，光搞一个不行，三者必须结合在一起。必须整合服务体系，包括个人诊断和健康咨询，个性化的健康饮食和应，理疗或医学替代疗法，功法和活动，课程和教育。必须有一个明确的养生理论实践体系为基础，可以是中医、可以是西医、替代医学，在中国最好是用自然疗法和中医的方法。

结论只有一句，我们需要创新的过程，一定要做社群、做内容，要做真正的目的地。

我们现在来看，真正的目的地项目如何建立客户的黏性，万科在教育上如何建立他的黏性。上午有人讲物业管理公司是离客户最近的，是不是意味着离客户最近的人就有黏性？这个可能要打一个问号，我认为不是离客户最近的人最有黏性，一定是客户最核心的需求被满足了，离不开你，才是黏性。

将来开发商要有运营的思维，核心就是社群经营，将内容、场所的运营，这也是将来我们房地产的创新的核心，我们把它叫“π时代”。

谢谢大家！